질의제목 :	민원인 - 임대사업자 등록 전에 체결한 임대차계약의 임대료를 임대사업자 등록 후 신고한 경우 신고한 임대료가 최초 임대료에 해당하는지 여부(법률 제16000호 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조 등 관련)
관련문서 :	법제처 법령해석총괄과 - 67(2020. 1. 7.)

1. 질의요지

구 「민간임대주택에 관한 특별법」(2018. 12. 18. 법률 제16000호로 일부개정되어 2019. 6. 19. 시행된 것을 말하며 이하 “구 민간임대주택법”이라 함) 제5조에 따라 임대사업자로 등록하기 전에 임대차계약(이하 “종전 임대차계약”이라 함)을 체결한 경우로서 같은 법 제46조에 따른 임대차계약 신고 의무가 없음에도 불구하고 임대사업자로 등록한 이후 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 종전 임대차계약의 임대료를 신고한 경우, 임대사업자가 신고한 종전 임대차계약의 임대료는 구 민간임대주택법 제44조제1항에 따른 최초 임대료(이하 “최초 임대료”라 함)로 볼 수 있는지?

※ 질의배경

민원인은 위 질의요지에 대해 국토교통부에 문의하였으나 그 회신내용에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

2. 회답

이 사안의 경우 임대사업자가 신고한 종전 임대차계약의 임대료는 구 민간임대주택법 제44조제1항에 따른 최초 임대료로 볼 수 없습니다.

3. 이유

구 민간임대주택법 제2조제7호에서는 같은 법 제5조에 따라 등록한 자를 임대사업자라고 정의하고 있고, 같은 법 제46조제1항에서는 임대사업자는 민간임대주택의 임대차기간, 임대료 등 대통령령으로 정하는 임대차계약에 관한 사항을 임대차계약 체결일부터 3개월 이내에 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고해야 한다고 규정하고 있는바, 해당 규정에 따른 임대차계약 신고 의무는 같은 법에 따라 임대사업자 등록을 한 임대사업자에게 있는 것이 분명하고, 이에 따라 임대사업자는 민간임대주택 등록 이후 처음으로 계약하는 경우 임대료를 최초로 신고하게 되고 이 때 임대료가 구 민간임대주택법에 따른 “최초 임대료”가 되는 것입니다.

법제처 2019. 7. 5. 회신 19-0122 해석례 참조

그리고 구 민간임대주택법에 따르면 임차인이 있는 상태에서 임대사업자로 등록하는 경우 해당 임차인은 민간임대주택 등록 이후 최초 계약 갱신 시 임대료 증액 상한제를 적용받을 수 없는 문제가 있자 2019년 4월 23일 구 민간임대주택법이 법률 제16386호로 개정되면서 기존 임대차계약이 있는 상태에서 민간임대주택으로 등록한 경우에는 기존 임대차계약의 임차료를 최초 임대료로 보도록 규정한 입법연혁을 고려하더라도, 구 민간임대주택법에 따라 임대사업자로 등록하기 전에 체결한 임대차계약의 임대료는 같은 법 제44조제1항에 따른 “최초 임대료”로 볼 수 없습니다.

2019. 4. 23. 법률 제16386호 일부개정되어 2019. 10. 24. 시행된 민간임대주택법 제안이유・주요내용 참조

아울러 구 민간임대주택법에 따른 신고의무가 없음에도 불구하고 같은 법 제46조제1항에 따라 종전 임대차계약의 임대료를 신고한 경우 해당 임대료를 “최초 임대료”로 보게 되면, 이를 기준으로 같은 법 제44조제2항에 따른 임대료 증액 비율 상한(5퍼센트)이 적용되어 신고의무가 없어서 신고하지 않은 임대사업자와 신고의무가 없음에도 불구하고 신고한 임대사업자 간에 부당한 차이가 발생한다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.

<관계 법령>

구 「민간임대주택에 관한 특별법」(2018. 12. 18. 법률 제16000호로 일부개정되어 2019. 6. 19. 시행된 것)

제44조(임대료) ① 민간임대주택의 최초 임대료(임대보증금과 월임대료를 포함한다. 이하 같다)는 임대사업자가 정한다. 다만, 공공지원민간임대주택의 최초 임대료는 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라야 한다.

② 임대사업자가 임대의무기간 동안에 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 임대료의 5퍼센트의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률, 임대주택 세대 수 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 증액 비율을 초과하여 청구해서는 아니 된다. 다만, 공공지원민간임대주택은 임대의무기간을 넘는 임대기간 동안에 임대료의 증액을 청구하는 경우에도 이를 적용한다.

③ 〜 ⑤ (생  략)

제46조(임대차계약 신고) ① 임대사업자는 민간임대주택의 임대차기간, 임대료 및 임차인(준주택에 한정한다) 등 대통령령으로 정하는 임대차계약에 관한 사항을 임대차 계약 체결일(변경신고의 경우에는 변경한 날을 말한다)부터 3개월 이내에 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 신고한 내용을 변경한 경우에도 같다.

② 〜 ⑥ (생  략)

민간임대주택에 관한 특별법 시행령

제36조(임대차계약 신고) ① 법 제46조제1항 및 제2항에 따라 임대사업자가 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 하는 사항은 다음 각 호와 같다.

1. 임대차기간

2. 임대료

3. 민간임대주택의 소유권을 취득하기 위하여 대출받은 금액(민간매입임대주택으로 한정한다)

4. 임차인 현황(준주택으로 한정한다)

② 제1항 각 호의 사항을 신고하려는 임대사업자는 국토교통부령으로 정하는 신고서에 법 제47조에 따른 표준임대차계약서를 첨부하여 해당 민간임대주택의 소재지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장 또는 임대사업자의 주소지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 한다.

③ 〜 ⑤ (생  략)